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楼市分化加剧 分类调控政策趋明晰

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发布时间:2014-05-06 09:57 | 来源:互联网 | 作者:未知 | 点击数:1983 次

  近期,楼市拐点论,部分城市限购“松绑”消息频传,房地产市场又现喧哗。后市将如何演绎?限购政策调整的边界在哪里?

  4月29日,中国社会科学院城市发展与研究所和社会科学文献出版社举办的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.11(2014)》发布。报告显示,2014年房地产市场走势取决于政策选择与实施,房产交易量仍可能与上年持平,甚至略有增长,房价可能保持小幅增长,具体涨幅取决于调控政策的力度。

  报告认为,目前各城市之间、地区之间市场分化加剧,分城施策、分类施策趋势明显,调控政策差异化和多元化将成为常态。预计,外来就业人口占比较高的大都市房产特别是住房市场量价齐升,而大多数普通城市房产成交量和价格将保持相对平稳态势。一些缺乏产业支撑且前期片面造城的城镇,房产供过于求的泡沫化风险将大大增强。

  分化加剧 主动调整

  从一季度楼市的表现看,亦不乐观。统计数据显示,1-3月全国房地产开发投资同比名义增长16.8%,增速比1-2月份回落2.5个百分点;房屋新开工面积下降25.2%,降幅收窄2.2个百分点;商品房销售面积同比下降3.8%,降幅比1-2月份扩大3.7个百分点;商品房销售额下降5.2%,降幅比1-2月市场份扩大1.5个百分点。

  中国房地产协会副会长朱中一认为,当前房地产市场运行基本正常。一季度的数据中有一些是下降的,但今年1-2月份与去年同比相差不大,主要是3月份同比数据下降多些。这是因为去年3月份出台二手房征税政策,出现了短期内的恐慌性购房期。

  在朱中一看来,目前开发投资的下降,一个重要原因是,去年以来房地产市场差异性表现明显,不少地方出现供大于求情况,供大于求明显的城市,已开始引导市场,要求控制开发节奏和开发规模,比如鄂尔多斯,3年内不再建设商品房。因此,一季度开发投资数据的下降,是主动调整的结果。

  中央政策框架下的分类调整

  在目前楼市分化加剧情况下,部分城市限购“松绑”的消息频传。4月25日,南宁市率先打响了限购松绑的“第一枪”。4月28日,天津市相关负责人表示,天津滨海新区将实施差别化限购政策,只要滨海范围内无房,即可在新区购房。

  在业内人士看来,后续限购“松绑”的城市会越来越多。中国社会科学院副院长李扬认为,南宁率先采取了限购“松绑”的政策,其实表明住房的区域化特征已经开始政策化。在接受《财经国家周刊》记者采访时,李扬表示,房地产调控政策肯定是以各地分类调控为主,地方的行为方式是受中央政策框架引导的。

  中国社会科学院城市发展与研究所原主任牛凤瑞亦表示,房地产市场既然是区域性市场,当然是地方对区域的情况把握更准确,交由地方根据当地情况调整符合实际情况。

  朱中一对《财经国家周刊》记者表示,中央调控有一个重要指导思想,是保持总量基本平衡,结构基本合理,房价基本稳定。要总量基本平衡,中央主要是引导地方做好住房发展规划,主动权则交给地方。

  “在市场的差异性越来越大的情况下,必须形成分类调控。但中央和地方必须相协调,中央要有数,哪些城市是什么状况,地方也要自觉,放松限购是需要上下配合的,双方要形成共识。总之,在分类调控下,中央更原则性一点,地方更主动性一点。”朱中一说。

  针对目前的房地产市场状况,李扬指出,要密切关注房地产市场风险若发生可能产生的一系列影响及风险蔓延。

  朱中一表示,考虑到房地产一头连着经济,一头连着民生,既要防止在稳增长中对房地产的过度依赖,又要防止房地产较快下滑对经济的。尽管当前房地产的增速放缓在情理之中,但市场的观望情绪增加,要密切关注市场的变化,在调控的方式、节奏上做适当的预调和微调,防止房地产风险的积累。他,在目前房价仍然处于高位的时候,信贷不能宽松,但是维持现在的中性偏紧可能加速房价下行。

  因此,应给予首次购房者、符合“单独二孩”政策者合理的政策支持;对供应偏紧的城市,企业开发的中小套型商品房和共有产权房进行信贷支持。

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